⏱L'essentiel en quelques mots
Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier neuf, sachez qu’il est possible de bénéficier d’un taux réduit de TVA. En effet, un taux de TVA de 5,5 % peut être appliqué pour l’acquisition de logements à usage de résidence principale, au lieu de 20 %. Une remise qui est bienvenue quand on sait que l’achat sur plan exige souvent un budget plus élevé. Pour en profiter, certaines conditions doivent néanmoins être respectées.
- La TVA à 5,5 % est accessible pour les foyers dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond et en fonction du prix du logement.
- Pour profiter d’une TVA réduite, le bien acquis doit se situer dans les quartiers éligibles.
- Ce dispositif est réservé à l’acquisition d’une résidence principale et peut donc être compatible avec un logement Pinel.
- Les avantages de la TVA à taux réduit sont cumulables avec un prêt à taux zéro.
Sommaire
La TVA réduite à 5,5 % : de quoi parle-t-on ?
Avant de vous lancer dans un projet immobilier neuf, il faut savoir qu’il est possible de réaliser quelques économies au niveau fiscalité. En effet, si la plupart des programmes immobiliers neufs appliquent un taux de TVA de 20 %, ce n’est pas le cas de tous. Depuis 2014, certains quartiers bénéficient d’une TVA attractive. C’est le cas notamment des immeubles construits dans une des zones suivantes :
- ANRU (Agence nationale rénovation urbaine) ;
- QPV (Quartiers prioritaires de la ville).
Ces quartiers, définis par les collectivités territoriales, sont visés par de vastes chantiers de rénovations afin d’être revalorisés. Le gouvernement encourage ainsi les programmes immobiliers neufs et l’accession sociale. Dans ces conditions, les candidats à l’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) dans ces secteurs bénéficient d’une TVA attractive de 5,5 %. À titre d’exemple, le montant de la TVA se chiffre à seulement 11 000 € pour un bien neuf acheté à 200 000 €, contre 40 000 € avec un taux à 20 %. Cela représente une économie de près de 30 000 €.
Il convient de souligner qu’un taux de TVA à 10 % peut également s’appliquer à l’achat de biens immobiliers locatifs, au titre du dispositif Pinel, sous certaines conditions :
- concerner un logement neuf situé dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 25 % de surface de logements locatifs sociaux ;
- être situé dans les zones éligibles au dispositif Pinel ;
- le logement doit être loué en tant que résidence principale à un locataire.
Par ailleurs, dans le cadre de la loi Pinel, il est également nécessaire de louer le bien à des locataires sous conditions de revenus et de ne pas dépasser le plafond de loyer. De plus, vous devez vous engager à mettre le bien en location durant 6, 9 ou 12 ans.
Les opérations en PSLA (prêt social de location-accession), qu’elles soient en zone ANRU ou non, sont également éligibles au taux de TVA réduit.
Qui a droit à la TVA réduite à 5,5 % ?
Pour être éligible à la TVA à taux réduit à 5,5 % en immobilier neuf, les acquéreurs doivent respecter les conditions suivantes :
- un plafond de ressources variable selon la zone géographique où se trouve le logement, la composition ainsi que les revenus du ménage ;
- une utilisation du logement au titre de la résidence principale ;
- un prix de vente ou de construction.
Les conditions de localisation
La TVA réduite au taux de 5,5 % est appliquée si le logement neuf acheté est situé dans des zones bien précises. Comme cité précédemment, il doit s’agir de zones faisant l’objet d’une rénovation urbaine à l’instar d’une zone ANRU ou d’un QPV. L’étendue de ce périmètre géographique permet de totaliser plusieurs centaines de quartiers éligibles à ce dispositif.
Depuis le 1er janvier 2017, la Loi de Finances a élargi le périmètre éligible. Sont désormais éligibles les programmes immobiliers neufs situés :
- à une distance de 300 mètres des QPV ;
- jusqu’à 500 mètres de la limite des quartiers prioritaires pour les QPV faisant l’objet d’une convention conclue dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).
Autrement dit, le logement éligible au taux de TVA réduit doit être intégré à un ensemble immobilier situé au moins et partiellement à une distance de moins de 300 mètres de cette même limite pour les quartiers ayant conclu une convention.
Les conditions de revenus de l’acquéreur
Les plafonds de ressources 2023 à respecter correspondent aux sommes indiquées dans le tableau ci-dessous :
|
Composition du foyer fiscal |
Paris et communes limitrophes |
Île-de-France, hors Paris et communes limitrophes |
Autres régions |
|---|---|---|---|
|
1 personne |
36 314 € |
36 314 € |
31 570 € |
|
2 personnes |
54 272 € |
54 272 € |
42 160 € |
|
3 personnes |
71 144 € |
65 238 € |
50 700 € |
|
4 personnes |
84 943 € |
78 144 € |
61 208 € |
|
5 personnes |
101 062 € |
92 507 € |
72 002 € |
|
6 personnes |
113 722 € |
104 101 € |
81 149 € |
|
Par personne supplémentaire |
+ 12 673 € |
+ 11 598 € |
+ 9 052 € |
Source : ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) pour l’année 2023
Le prix de vente du logement
Le prix d’achat du logement neuf est une autre condition à respecter. Pour bénéficier de cette TVA réduite à 5,5 %, le bien ne doit en effet pas dépasser un certain plafond qui varie selon la zone géographique. Celui-ci est réévalué chaque année par l’administration fiscale et équivalent à ceux du dispositif de location-accession.
Pour profiter de la TVA réduite dans le neuf, voici un tableau indiquant le plafond de prix par mètre carré à respecter depuis le 1er janvier 2023:
|
Zone géographique |
Plafond de prix 2023 au mètre carré, hors taxe |
|---|---|
|
A bis |
5 502 €/m² |
|
A |
4 168 €/m² |
|
B1 |
3 338 €/m² |
|
B2 |
2 914 €/m² |
|
C |
2 548 €/m² |
La durée de détention du bien
Pour les logements livrés après le 1er janvier 2014, la durée obligatoire de détention du bien acheté en TVA réduite à 5,5 % a été raccourcie. Il est désormais de 10 ans, contre 15 ans auparavant.
Dans le cas d’une revente avant ce délai, il convient de payer un complément d’impôt égal à la différence de TVA entre le taux réduit et le taux normal de TVA. Cela représente donc un taux de 14,5 %, réduit d’un dixième par année de détention manquante, dès la première année.
À titre d’exemple, après 7 ans de détention du bien, vous devrez rembourser 30 % de la différence entre les deux taux ; après cinq ans de détention du bien : 50 %.
Des exceptions permettent la cession du bien avant l’échéance de 10 ans dans certains cas de force majeure tels que :
- un décès ;
- une mutation professionnelle ;
- un chômage de longue durée ;
- un mariage ou pacs ;
- un divorce ;
- une naissance.
Achat dans le neuf : à quelles autres aides avez-vous droit en plus de la TVA réduite ?
Un acquéreur peut cumuler les avantages de la TVA réduite à d’autres dispositifs d’aides de l’État qui vise à soutenir l’accession à la propriété, tels que :
- le prêt accession logement, qui est un prêt à taux attractif accessible aux salariés des entreprises privées (plafonné à 40 000 €) ;
- le prêt à taux zéro (PTZ) destiné aux primo-accédants qui deviennent propriétaires de leur résidence principale pour la première fois et qui permet d’obtenir un prêt sans intérêts pouvant couvrir jusqu’à 40 % du prix d’achat du bien, selon la composition du ménage et la situation géographique ;
- le prêt accession sociale qui bénéficie aux ménages les plus modestes.
Bien entendu, cela est valable sous réserve de respecter les conditions propres à chacun de ces dispositifs.
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